大虹桥徐泾的房东们，最近是真的坐不住了。
不是因为房价在跌，这事他们已经习惯了。 真正让他们焦虑的，是家门口的购物中心要拆了，原地要建2700套保障性租赁住房。
永业购物中心，虽然算不上什么高端商场，但家乐福和迪卡侬还在那里开了十几年。 现在突然说要变更为R4租赁住房用地，周边业主直接懵了：购物中心没了不说，家门口还要住进2700户租客，自家的房子以后还能租给谁？ 还能卖什么价？
上海的保租房，正以每年数万套的速度涌入市场。 截至2025年底，上海保租房累计规模已达61万套（间），占整个租赁市场的56%，首次反超了市场化房源。 而且“十五五”期间还要再新增25到27万套，这意味着五年后上海的保租房总量将逼近90万套。
保租房的杀伤力在哪？ 政府规定，保租房初次定价是同地段市场租金的九折，每年涨幅不超过5%。 这个“九折+限涨”的组合，相当于给周边所有市场化房源画了一条租金天花板。 你挂1万，隔壁保租房9000还带精装修、民水民电、统一物业管理，租客凭什么选你？
上海4月的数据印证了这种冲击：个人房源租金同比下跌11.9%。 这不是短期波动，2023年到2025年，上海租金累计跌幅已经超过20%。 很多房东发现，去年还能租一万的房子，今年挂八千都没人看，最后六千成交。
更麻烦的是空置期变长了。 以前上海的房子挂出去，一周内肯定有人看。 现在挂牌一个月、两个月是常态。 中介给房东的报价也越来越直接：您这片又新增了保租房，租客现在要对比五套房再砍价。 有些老旧小区的房子，连续三个月零带看也不是新鲜事。
有人可能会说，不卖不就完了？ 扛过这个周期不就行了？
但问题是，持有成本还在涨。 物业费在涨，维修基金监管趋严，老旧小区加装电梯需要分摊，这些都在系统性地抬高持有成本。 而租金收入却在下降，两端一挤，资产的负现金流风险越来越明显。
更深层的变化是，保租房正在重塑整个租赁市场的供需格局。 过去租客的选择有限，房东定价有话语权。 现在租客的选择太多了：保租房、人才公寓、长租公寓、市场化房源，都是同等品质，价格却有明显差异。 租客变得越来越挑剔，60%的人计划换租更便宜的房子，理由是收入预期下降。 他们宁愿多通勤一小时，也要把房租压到工资的三分之一以内。
市场在经历一场剧烈的洗牌。 品质好、地段优、交通便利的房子依然相对好租，而那些没有电梯、装修陈旧、物业管理跟不上的老房子，竞争力正在快速流失。 远郊的板块更惨，金山二手房从高点跌了64%，崇明也跌了51%。 同一套房子，房东和房东的差距，有时候比人和狗的差距还大。
浦东内环一套39平的老房子，去年还170万，今年中介直接报190万，而且还不一定谈得下来。 原因很简单：这套房子的租金回报率接近3%，已经超过银行一年期定存。 当房价回调到租金能覆盖一定比例资金成本的时候，总有人会算这笔账，然后悄悄进场。
有人买的是房子，有人买的是现金流。
卖房的和买房的，都在这场变局里重新找自己的位置。 有人选择撤离，有人选择等待，有人正在换仓。 这是一个分化到骨子里的上海。
以前闭着眼买哪都能涨的时代，真的结束了。
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